주안8동 11만5,897㎡ 재개발구역 지정…2,560세대·최고 45층 계획

미추홀구 주안8동 일대 11만5,897㎡가 재개발 정비구역으로 지정됐다. 공동주택 2,560세대와 최고 45층 규모의 주거단지를 조성하는 구상으로, 정비구역 지정 이후 사업 추진의 다음 단계는 조합 설립과 사업시행계획 수립이 될 전망이다.

인천시는 19일 미추홀구 주안동 1490번지 일원에 대한 ‘주안8동구역 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정과 지형도면’을 고시했다. 지정된 정비구역 면적은 11만5,897㎡다.

이번 지정은 2023년 재개발 사전검토 공모에서 출발한 절차의 결실이다. 2024년 입안제안 검토와 2025년 관계기관 협의·자문을 거쳤으며, 올해 2월 24일부터 3월 26일까지 주민공람과 설명회를 진행했다. 이어 4월 미추홀구의회 의견청취, 8월 재공람을 거쳐 정비계획 결정과 구역 지정에 이르렀다.

2,560세대·최고 45층 구상…공원·도로·도서관 등 기반시설 포함

정비계획은 공동주택 2,560세대 건립을 주요 내용으로 한다. 건폐율은 30% 이하, 용적률은 250% 이하로 설정됐으며, 최고 높이는 135m·45층이다.

미추홀구가 지난 4월 구의회에 제출한 정비계획안에는 전체 세대의 80% 이상을 전용면적 85㎡ 이하로 공급하고, 전체 세대수의 5%를 임대주택으로 계획하는 내용이 담겼다.

정비구역 전체가 주거용지로 채워지는 것은 아니다. 전체 면적의 약 83%는 공동주택 등을 위한 획지로, 나머지 약 17%는 도로와 공원, 도서관 등 정비기반시설로 계획됐다. 사업구역 동측에는 근린공원을 조성하고, 기존 구역 안에 중복 결정돼 있는 도서관과 주차장은 재개발 과정에서 대체 조성하는 방안이 포함됐다. 주차장은 새 근린공원의 지하공간을 활용하는 구상이다.

도로와 건축 배치 기준도 정비계획에 반영됐다. 공동주택 용지의 건축선은 도로경계선에서 3~6m 이격하도록 했으며, 종교시설 용지도 별도 획지로 계획했다.

정비구역 지정은 사업 출발점…조합 설립부터 인허가 절차 남아

정비구역 지정이 곧바로 착공이나 분양으로 이어지는 것은 아니다. 앞으로 조합설립인가를 받은 뒤 사업시행계획인가와 관리처분계획인가, 이주·철거 등을 거쳐야 실제 착공 단계로 넘어갈 수 있다.

주안8동구역은 지난 4월 조합설립추진위원회 승인을 받았다. 추진위원회 측은 추가 동의를 확보해 조합 설립과 시공자 선정 등 후속 절차를 추진할 계획인 것으로 전해졌다.

미추홀구의회는 4월 정비구역 지정안 의견청취 과정에서 노후 주거밀집지역의 기반시설 적정성을 정비계획에 충분히 반영해야 한다는 의견을 제시했다. 향후 사업시행계획을 구체화하는 과정에서 도로와 공원, 도서관, 주차장 등 기반시설이 어떻게 구현되는지도 확인할 사안이다.

비례율 108.25%는 추정치…분양가·조합원 부담금 확정 아냐

사업성 추정자료에는 비례율 약 108.25%가 제시됐다. 추정 총수입은 약 1조3,488억원, 총지출은 약 1조1,027억원, 종전자산총액은 약 2,273억원으로 산정됐다.

권리자 추정분양가는 전용면적 기준 39㎡ 2억5,000만원, 59㎡ 4억5,500만원, 74㎡ 5억7,300만원, 84㎡ 6억2,700만원 수준이다. 다만 이는 현 단계의 추정자료로, 확정 분양가격이나 개별 조합원의 최종 부담금을 의미하지 않는다.

공사비와 일반분양가, 금융비용, 사업기간, 종전자산평가 등이 달라지면 사업성 지표와 조합원별 부담금도 변동될 수 있다. 비례율이 100%를 넘는다는 사실만으로 사업성이 확정됐거나 조합원 부담이 적다고 단정할 수 없는 이유다.

주안8동구역은 정비구역 지정으로 행정 절차의 한 단계를 넘어섰지만, 실제 사업 속도는 조합 설립과 이후 인허가 과정에 달려 있다. 대규모 주거단지 조성과 함께 계획된 공원·도서관·지하주차장 등 기반시설의 구체화, 사업비 변동 여부도 향후 점검해야 할 과제로 남아 있다.