산곡6구역, 일반분양 전략 확정…상품 개선에 134억·분양가 3.3㎡당 평균 2940만원

부평구 산곡6구역 재개발사업이 일반분양을 앞두고 상품 경쟁력 강화와 미분양 대응, 분양가격 및 계약조건을 포함한 주요 분양 전략을 확정했다.

일반분양 상품 개선에 134억2,000만원 규모의 추가공사비를 투입하고, 미분양 발생에 대비한 대응 시점을 앞당기는 한편 평균 분양가를 3.3㎡당 2,940만원으로 재산정했다.

산곡6구역 재개발조합(조합장 임현민)은 지난 20일 청천새마을금고 본점에서 2026년도 임시총회를 열고 이 같은 내용을 포함한 주요 안건을 의결했다고 밝혔다.

이번 총회에서는 ▲임원선출 및 선거관리위원회 구성 승인의 건 ▲임원 선출의 건 ▲일반분양 상품개선을 위한 추가공사 및 추가공사비 승인의 건 ▲일반분양 미분양 대책을 위한 공사도급계약 변경의 건 ▲일반분양가격 및 분양조건 승인의 건 등이 상정됐다.

일반분양 상품 개선에 134억2,000만원

이번 총회에서 눈에 띄는 부분은 일반분양 세대의 상품 경쟁력을 높이기 위한 추가공사다.

조합원들은 일반분양 상품개선을 위한 추가공사 및 추가공사비 승인안을 가결했다.

이에 따라 일반분양 세대에는 인덕션과 시스템에어컨, 붙박이장, 비데일체형 양변기, 자동중문, 식기세척기 등이 추가 적용될 예정이다.

일반분양에서 상품 구성은 동일한 면적이라도 수요자가 체감하는 주거 편의성과 분양 경쟁력에 영향을 미치는 요소다. 산곡6구역 조합은 일반분양을 앞두고 기본적인 주택 공급을 넘어 옵션 및 편의시설 수준을 높이는 방향으로 상품 구성을 조정한 셈이다.

이를 위해 승인된 추가공사비는 134억2,000만원이다.

다만 해당 비용이 전체 사업비와 조합원 분담금, 일반분양 수익성에 어떤 영향을 미치는지는 별도의 사업비 자료가 있어야 구체적으로 확인할 수 있다.

미분양 대응 시점도 앞당겨

일반분양 미분양에 대비한 공사도급계약 변경안도 통과됐다.

이번 변경의 핵심은 미분양 대책을 적용할 수 있는 시점을 앞당긴 것이다.

기존 계약에서는 모집공고일을 기준으로 3개월이 경과한 뒤 1단계 미분양 대책을 적용하도록 했지만, 이번 총회 의결을 통해 적용 시점을 정당계약 후로 변경했다.

분양시장에서 초기 계약률은 사업장의 향후 분양 전략에 영향을 미치는 주요 지표다. 이번 계약 변경은 초기 분양 결과를 확인한 뒤 미분양에 대응하기보다 정당계약 이후부터 관련 대책을 적용할 수 있도록 기준을 앞당긴 데 의미가 있다.

다만 실제 미분양 대책이 어떤 방식으로 시행될지는 향후 분양 결과와 조합의 후속 결정에 따라 달라질 수 있다.

평균 분양가 3.3㎡당 2,940만원

일반분양가격과 분양조건도 총회에서 확정됐다.

조합은 상품 개선과 판촉비 조기 집행 등을 전제로 일반분양가를 3.3㎡당 평균 2,940만원으로 재산정했다.

주택형별 분양가는 발코니 확장비를 포함해 ▲전용면적 50㎡ 5억5,000만원 ▲59㎡ 7억4,000만원 ▲75㎡ 8억9,000만원 ▲84㎡ 9억8,000만원으로 책정했다.

조합이 산정한 일반분양 수입은 약 9,770억원이다.

계약금 조건도 변경했다. 기존 10%였던 계약금 비율을 5%로 낮추고, 1차 계약금은 1,000만원으로 정했다. 이후 2차로 잔여 5%를 납부하는 방식이다.

계약 초기 자금 부담을 낮추는 조건을 적용해 일반분양 수요자의 계약 진입장벽을 낮추려는 분양조건으로 볼 수 있다.

다만 실제 계약률과 분양 속도는 향후 시장 상황과 분양 시점의 수요 여건에 따라 달라질 수 있다.

2706세대 규모…산곡역 생활권

산곡6구역은 부평구 산곡동 10번지 일원에서 추진되는 재개발사업이다.

사업을 통해 최고 33층 규모의 공동주택을 포함해 총 2,706세대 등이 들어설 예정이다.

입지 측면에서는 서울지하철 7호선 산곡역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 생활권이 형성돼 있다.

교육시설로는 산곡북초, 산곡초, 마곡초, 청천중 등이 주변에 위치한다. 원적산체육공원과 원적산공원 등 녹지·체육시설도 인접해 있다.

결국 산곡6구역의 일반분양 경쟁력은 단순히 분양가격만으로 결정되는 것이 아니라 7호선 산곡역 접근성, 교육시설, 공원 등 기존 생활권 인프라와 새로 공급되는 주거상품의 품질을 얼마나 효과적으로 결합하느냐에 달려 있다.

이번 임시총회에서 상품 개선과 분양가격, 계약조건, 미분양 대응책을 한꺼번에 확정한 것도 본격적인 일반분양 단계에 대비해 분양 전략을 구체화하기 위한 조치로 풀이된다.

조합은 총회에서 확정된 내용을 바탕으로 일반분양을 위한 후속 절차를 진행할 예정이다.

향후에는 실제 일반분양 결과가 사업성에 어떤 영향을 미칠지가 주요 관전 포인트다. 특히 134억2,000만원의 추가공사비를 투입해 상품성을 높인 만큼 개선된 상품 구성이 실제 분양 수요로 이어지는지, 평균 3.3㎡당 2,940만원으로 책정된 분양가격에서 목표한 분양수입을 확보할 수 있는지가 사업의 중요한 변수가 될 전망이다.