ソウル再開発事業 10か所中 9か所、融資規制で移転費用‘緊急’

今年移転を控えたソウル再開発事業区域10か所中9か所が政府の融資規制により移転費用の調達に苦しんでいることが明らかになった。これにより、約3万1000戸の住宅供給スケジュールに支障が生じる懸念が高まっている。

ソウル市は27日、ブリーフィングを開き、昨年7月から7か月間にわたり再開発事業現場43か所を調査した結果、91%にあたる39か所が政府の融資規制政策により移転費用の調達に支障をきたしていると発表した。

政府は6・27家計負債管理強化策と10・15住宅市場安定化対策以降、再開発事業の移転費用融資にも1住宅所有者の住宅担保貸出比率（LTV）40%、複数住宅所有者LTV 0%、融資限度6億ウォンなどの規制を適用している。これにより、施行日以前に管理処分認可を受けた3か所と住宅都市保証公社（HUG）移転費用融資を承認されたモア住宅1か所を除くほとんどの事業所が規制の影響を受けている。

規制対象39か所のうち、再開発・再建築事業は24か所（約2万6000戸）、モア住宅などの小規模住宅再整備事業は15か所（約4000戸）である。これらの事業所は移転費用が不足しており、施工会社の保証を通じた第2金融圏の追加融資を検討しているが、高金利による利子負担が避けられない状況である。

資金調達の条件は事業規模と施工会社によって明確な二極化を示している。江南圏などの大規模再開発事業所は基本移転費用より1〜2%ポイント高い金利で追加資金調達が可能だが、中小規模事業所は3〜4%ポイント以上高い金利を受け入れなければならない実情である。

特に中堅建設会社が参加するモア住宅などの小規模再整備事業は移転段階で事業の遅延または中断の危機に直面している。中浪区面目洞のあるモアタウン区域は組合員の大多数が融資規制対象に該当し、施工会社が支払い保証を拒否しているため、事業推進に難航している。

ソウル市はこのような状況が組合員の金融負担の増加だけでなく、事業の遅延と事業費の上昇につながっていると指摘した。実際に移転費用の調達に支障をきたしている35か所のうち、追加移転費用の調達が可能なところは8か所に過ぎず、27か所は調達が不確実または不可能であることが調査された。

これに対し、ソウル市は22日、国土交通部との実務協議で移転費用融資を一般住宅担保融資と分離しLTV 70%を適用するなど、規制を合理的に調整してほしいと要請した。また、融資規制の影響を受ける40か所の再開発事業現場の被害状況を国土部に伝えた。

チェ・ジンソクソウル市住宅室長は「移転費用融資は単なる家計融資ではなく、住宅供給のための必須な事業費用」とし、「政策的パラダイムを緊急に転換し、予定された住宅供給スケジュールに支障がないようにしなければならない」と述べた。