인천대로 주변 42만㎡ 지구단위계획 재편…블록개발 종상향·규제 완화 추진

인천대로 주변 원도심의 토지 이용과 건축·정비사업 기준을 손질하는 지구단위계획 재정비가 추진된다. 미추홀구와 서해구 일대에 나뉘어 있던 11개 지구를 4개 권역으로 통합하고, 일정 조건을 갖춘 블록단위 개발에는 용도지역을 최대 2단계까지 상향할 수 있도록 하는 내용이 핵심이다.

인천시는 28일 ‘인천대로 주변 지구단위계획구역 재정비 전략환경영향평가서 초안 주민 등의 의견수렴 결과 및 반영 여부’를 공개했다. 대상지는 미추홀구 용현동·주안동·도화동 등을 포함한 42만9,041㎡다.

이번 공개는 지난 9월부터 진행한 도시관리계획 변경 및 전략환경영향평가 절차의 후속 단계다. 시는 주민 열람과 의견수렴을 거쳐 접수된 의견과 반영 여부를 오는 11월 11일까지 공개한다.

기존 11개 지구를 인천대로 주변 4개 지구로 통합

재정비안은 개별적으로 관리해 온 지구단위계획구역을 큰 단위로 묶어 체계를 단순화하는 방향이다. 미추홀구의 용현·인하대주변·용현1·용현5·수봉2·도화2 등 6개 지구는 제1·2지구로, 서해구의 가좌1·가좌역주변·서부여성회관역주변·석남역주변·가정중앙시장역주변 등 5개 지구는 제3·4지구로 재편하는 방안이 담겼다.

구역 통합과 함께 개발 규정도 조정한다. 가구 또는 블록 단위 개발에는 요건을 충족할 경우 용도지역을 최대 2단계까지 상향할 수 있도록 하고, 소규모주택정비사업의 용적률 적용 기준도 완화하는 내용이다.

다만 용도지역 상향이 대상지 전체에 일괄 적용되는 것은 아니다. 일정한 개발 조건을 갖춘 블록단위 사업에 적용하는 방식으로, 개별 필지가 자동으로 2단계 상향되는 것은 아니라는 점을 유의해야 한다.

특별계획구역·최대개발규모 기준도 손질

특별계획구역은 기존 지정 구역 가운데 14곳을 해제하고 5곳을 재지정하는 안이 포함됐다. 토지 개발 때 적용하던 공동개발 지정과 최대개발규모 기준도 폐지하는 방향이다.

기존 최대개발규모는 일반주거지역 1,000㎡, 준주거지역 1,500㎡, 일반상업지역 2,000㎡였다. 시는 이 기준을 없애 토지 여건과 개발 수요에 탄력적으로 대응한다는 구상이다.

건축물 용도 지정·권장 기준 일부를 제외하고, 1층 층고를 4m 이하로 제한한 규정과 건축한계선 적용 기준도 완화한다. 다만 인천대로와 직접 맞닿는 건축물 1층에는 경관을 저해할 수 있는 일부 용도를 제한할 계획이다.

테라스형 전면공지·공공기여로 기반시설 확보

보행환경과 상권 활성화를 위한 공간 계획도 담겼다. 인천대로변과 상업지역 주요 간선도로변에는 폭 2~3m의 ‘테라스형 전면공지’를 지정하는 방안이 추진된다.

시는 블록단위 공동개발에 용도지역 상향을 허용하는 대신 기부채납 등을 통해 주차장과 공개공지 등 기반시설을 확보하는 방안도 검토하고 있다. 소규모주택정비사업 역시 용적률 완화만 적용하기보다 전면공지 확보 등 공공기여 수준에 따라 인센티브를 부여하는 방향으로 기준을 바꿀 계획이다.

이번 재정비는 인천대로 일반화사업을 도로 구조 개선에 한정하지 않고 주변 원도심의 토지 이용과 건축·정비사업 여건까지 연계해 조정하려는 시도다. 노후 저층주거지와 소규모 필지가 많은 지역의 개발 여건을 개선하는 한편, 기반시설 부족과 차량 진출입 문제 등을 함께 다루겠다는 취지다.

현재 공개된 내용은 최종 확정된 도시관리계획이 아니다. 주민 의견수렴 결과 공개 이후에도 도시관리계획 결정 절차가 남아 있어 세부 기준은 변경될 수 있다. 토지 소유자와 주민은 해당 토지가 어느 지구에 포함되는지, 블록단위 개발 요건을 충족하는지, 특별계획구역 해제·재지정 대상인지 등을 최종 계획에서 확인할 필요가 있다.